Договір купівлі-продажу квартири в Україні в 2021 році: що потрібно знати

Щоб придбати квартиру у власника, недостатньо просто передати йому гроші. Потрібно оформити відповідний договір купівлі-продажу нерухомості, згідно з яким ви стаєте новим власником майна в законному порядку. Так який же порядок оформлення договору купівлі

Щоб придбати квартиру у власника, недостатньо просто передати йому гроші. Потрібно оформити відповідний договір купівлі-продажу нерухомості, згідно з яким ви стаєте новим власником майна в законному порядку. Так який же порядок оформлення договору купівлі

Щоб придбати квартиру у власника, недостатньо просто передати йому гроші. Потрібно оформити відповідний договір купівлі-продажу нерухомості, згідно з яким ви стаєте новим власником майна в законному порядку. Так який же порядок оформлення договору купівлі-продажу квартири?

Що потрібно знати перед оформленням угоди і як не потрапити в руки квартирних шахраїв?

Що таке угода купівлі-продажу квартири?

Фактично це момент переходу житла від одного власника до іншого на законних підставах за участю продавця, покупця, їх представника – ріелтора і нотаріуса.

Завдання ріелтора – супровід угоди. Сюди входить первинний аналіз об’єкта, документів, історії квартири, а також підготовка всіх необхідних документів до безпосереднього укладення нотаріального договору купівлі-продажу. Окрім цього рієлтори можуть допомогти якісно та найкращих взаємо-вигідних умовах досягнути домовленностей між покупцем та продавце. Ясна річ, що агент з нерухомості бере свої комісійні. У ЛЬвові вони складають близько 3 – 5% вартості квартири.

Отже які документи необхідні при оформленні договору купівлі-продажу квартири?

При покупці квартири на вторинному ринку, так би мовити “з рук”, перед угодою необхідно підготувати ряд документів:

• паспорти та ідентифікаційні коди обох сторін
• документ, який підтверджує право власності на квартиру (як правило, це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування (дарча), договір довічного утримання, спадок)
• свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення, свідоцтво про смерть власників (якщо це, наприклад, спадок)
• письмову згоду дружини / чоловіка на продаж квартири (якщо нерухомість купувалася спільно)
• письмову згоду дружини / чоловіка на покупку квартири, їх присутність під час угоди
• виписка з реєстру про реєстрацію права власності
• оцінка квартири (зробити свіжу)
• техпаспорт на квартиру (якщо є)
• свіжа довідка, яка засвідчує кількість людей, прописаних в квартирі
• дозвіл законних представників, органів піклування, якщо є неповнолітні і недієздатні власники

Вартість оформлення договору купівлі-продажу нерухомості

При оформленні договору купівлі-продажу нерухомості потрібно бути готовим до додаткових витрат, які будуть крім оплати фактичної вартості об’єкта.

Вам доведеться оплатити: послуги нотаріуса (в середньому 3,5 тис. Грн і вище), податок – 1% вартості квартири, пенсійний збір – 1% вартості квартири. Окрім цього, нерідко, виникає ще додатковий податок у вигляді 5% (податок на прибуток) + 1,5% (військовий збір), при переоформленні нерухомості, яка була набута у власність продавцем меньше трьох років тому.

Як перевірити забудовника при купівлі квартири

Якщо до операції залучався ріелтор – його комісійні. Є варіант, коли за це платить замовник (покупець або продавець), також буває, що за домовленістю сторони ділять цю витрату між собою.

Нотаріуса важливо вибирати ретельно, вивчивши його репутацію на ринку. Це повинен бути перевірений фахівець, який діє в рамках закону. Перевірити нотаріуса можна в єдиному реєстрі нотаріусів України, який є у вільному доступі. Там за серією та номером бланка ви можете перевірити справжність. Попросіть нотаріуса також показати ліцензію (свідоцтво, яке дозволяє займатися нотаріальною діяльністю).

Як правильно оформити договір купівлі-продажу квартири

Угода повинна відбуватися в присутності нотаріуса. Він готує договір купівлі-продажу квартири і надає його продавцю і покупцю для ознайомлення. Важливо перевірити правильність написання всіх особистих даних (ПІБ, серії та номери паспортів, ідентифікаційні коди), суму договору, дані про квартирі, в тому числі адресу, площа, інші технічні відомості. У договорі має бути вказана точна дата укладення угоди.

Якщо хто-небудь зі сторін перебуває у шлюбі, потрібно присутність чоловіка / дружини та письмову згоду на вчинення правочину.

Коли договір попередньо узгоджений, відбувається грошовий розрахунок, оплачуються податки, збори і послуги нотаріуса, потім відбувається підписання договору купівлі-продажу. Нотаріус його посвідчує.

Потім дані про нового власника вносяться до Реєстру речових прав. Новий покупець оплачує виписку з реєстру, яка підтверджує його право власності на квартиру.

Наше агентство нерухомості Avrira Realty займається не тільки підбором об’єктів, але й їх перевіркою на законність володіння та “чистоту” документів. Будемо раді допомогти із купівлею Вашої мрії 😉

Чекаємо Вас в нашому офісі на вул. Данилишина 2 у м.Львів

Залишити Коментар

Залогіньтесь та залиште коментар

Податки під час продажу та купівлі квартири в Україні

Продаж або купівля квартири – радісна подія, адже вона пов’язана з приємними змінами. Але є й інший бік медалі, не найприємніший – це податки під час продажу квартири.
Вони тягнуть за собою зайві витрати для обох сторін. Тут ми зібрали актуальні ставки на поточний рік, а також розібралися хто платить податки під час продажу квартири в Україні.

Відразу зазначимо, що правила оподаткування при продажу будь-якої нерухомості однакові. Тобто зміст цієї статті актуальний при угодах з нерухомістю, від приватного будинку, до кімнати в комуналці.

Скільки податків доведеться сплатити продавцю

Податки під час продажу квартири формуються на підставі двох показників: строки володіння об’єктом і кількість операцій продажу об’єктів за рік. Щоб було зрозуміліше, об’єкт продали в серпні 2021 року, другу знадобиться продати в лютому 2022. Друга квартира буде першою в році, оскільки йдеться не про рік з моменту продажу, а про календарний рік. Виходить, що з 1 січня лічильник обнуляється.

Якщо квартира була у власності менше трьох років, доведеться сплатити прибутковий податок. Це 5% від суми угоди. Вона прописана в договорі, водночас, щоб уникнути шахрайства, податок сплачується із суми, що дорівнює або більша за оцінну вартість, аж ніяк не меншої. Додатково доведеться внести 1,5% військового збору.

Якщо об’єкт у власності понад три роки, але вона друга за рік, то податок становитиме 5% від суми угоди за договором і додаткової півтора відсотка військового збору. Не треба платити податки за квартиру, яку продають першою за рік, за умови що вона у власності однієї особи мінімум три роки.

Скільки податків заплатить покупець нерухомого майна

Покупець змушений внести один відсоток від суми продажу квартири в ПФ. Але його сплати можна уникнути. За законом від оплати податку звільняються дві категорії людей. Ті, хто вперше купують нерухоме майно і ті, хто був у списках на поліпшення житлових умов.

Вартість оформлення квартири або іншої нерухомості під час купівлі

Вартість оформлення складається з трьох обов’язкових платежів:

1. Оплата оцінки об’єкта. У середньому ця послуга коштує в районі 500 грн.
2. Держмито. По суті це оплата праці нотаріуса. Виходячи із ЗУ “Про держмито” нотаріальні послуги за оформлення об’єкта нерухомості коштують 1% від суми угоди.
3. Реєстрації права власності та договір. Це теж плата за нотаріальні послуги. У середньому вона становить 5 тис. грн.

На законодавчому рівні немає визначення, хто платитиме податки під час продажу квартири і витрати на оформлення паперів. Сторони самі вирішують це питання. Виходячи з практики, витрати можуть покладатися тільки на одну сторону. Найчастіше продавець називає суму, яку планує отримати чистими, решта – турботи покупця. Але насправді все дуже індивідуально. Продавець і покупець такі питання вирішують між собою, ні юристи, ні нотаріуси не мають права втручатися. Їхнє завдання тільки ознайомити з можливими варіантами.

Податок під час продажу квартири отриманої у спадщину в Україні

Спадкова квартира при продажу підпадає під 172 статтю Податкового кодексу України. Простими словами, при продажу спадкової нерухомості сплачується податок. Але якщо об’єкт продається після того, як право власності було отримано мінімум три роки тому, то платити не доведеться. Це ж стосується і військового збору.

У будь-якому разі не вдасться уникнути оплати в ПФ і держмита. Ці витрати становлять 1% від суми угоди. Зазвичай його платять 50 на 50 покупець і продавець.

Оподаткування при продажу квартири нерезидентом України

Якщо продавець об’єкта – нерезидент, сума податків буде зовсім іншою. У звичайних умовах – це 18% від доходу. Цю суму має бути внесено, якщо об’єкт був у власності менше трьох років, і це перший продаж за рік.

Під час продажу об’єкта юр. особою, у якої є представництво в Україні і вона є платником податку на додану вартість, необхідно сплатити ПДВ у розмірі 20% від суми угоди, але не менше оціночної вартості.

Якщо угодою займається представник нерезидента, то доведеться внести 23% ПДФО.

Як відбувається процедура через юридичну компанію?

На ринку достатньо нечесних нотаріусів і чорних ріелторів, які створять серйозну проблему. Щоб не потрапити на гачок шахраїв, краще звернутися до юриста, щоб ті супроводжували всю процедуру.

Звернувшись до компанії МОГОЛ АЛЬФА, вы можете не волноваться, ведь наши специалисты возьмут на себя организацию и контроль процесса сделки, от подготовки документации до регистрации объекта. Если вы покупатель, то процедура будет выглядеть следующим образом:

• перевірка квартири;
• перевірка продавця;
• консультація з податків;
• оцінка нерухомості, цим займаються наші партнери;
• підготовка паперів і складання договору;
• виписка осіб, які були приписані;
• оформлення угоди, це може бути наш нотаріус або ви можете привести свого;
• можливо організувати ваш фізичний захист, супроводжуватимуть сертифіковані охоронці;
• перевіряються купюри;
• готуються звіти для подачі в держоргани.

Все досить просто, але людина, яка раніше не мала досвіду купівлі/продажу нерухомості, з великою ймовірністю заплутається в процедурі. Звернувшись до фахівців, можна не турбуватися про шахраїв і втрачений час.

Підсумки

Щоб вам було простіше розібратися, які податки і збори платити про операції купівлі/продажу квартири, ми зібрали основні моменти.

Щоб угода відбулася, знадобиться сплатити нотаріальні послуги. У державного нотаріуса дешевше, але терміни затягнуться. Окремо доведеться внести 1% від суми до Пенсійного фонду. Не робити цей внесок можуть ті, хто купує житло вперше в житті або внесений у чергу на поліпшення умов проживання

Інший вид податку – це державне мито. Його розмір відповідає 1% від вартості об’єкта. Інваліди 1 і 2 групи, постраждалі внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, інваліди Другої світової війни, родичі загиблих і зниклих безвісти не можуть їх сплатити. Щоб не заплутатися в податках і процедурі купівлі/продажу, звертайтеся до фахівців МОГОЛ АЛЬФА. Запишіться на безкоштовну консультацію просто зараз.

Які витрати є під час купівлі квартири?

В момент купівлі нерухомості покупець має не тільки сплатити продавцю вартість квартири. До основного платежу треба буде додати ще податки та збори. Які саме — читайте в нашій статті.

Податки при купівлі квартири: що треба сплатити?

Якщо вам треба продати або купити квартиру, то під час укладення договору купівлі-продажу нерухомості варто врахувати такі платежі, як:

• державне мито;
• податок на дохід фізичних осіб;
• військовий збір;
• пенсійний збір.

Ці обов’язкові платежі сплачуються продавцем, покупцем або обома сторонами.

Держмито при купівлі квартири

Державне мито — це оплата нотаріального посвідчення того факту, що право власності від продавця переходить до покупця. Цей платіж становить 1 % від вартості нерухомості, що зазначена в договорі купівлі-продажу. Зазвичай цей платіж при купівлі-продажі нерухомості сплачує продавець, але сторони можуть домовитись і про інший варіант.

Від сплати держмита звільняються деякі пільгові категорії громадян: укласти угоду без сплати цього збору можуть ліквідатори аварії на ЧАЕС, військові, інваліди I–II групи. Повне звільнення від цього платежу можливо лише тоді, коли обидві сторони належать до пільгової категорії.

Прибутковий податок на придбання нерухомості

Прибутковий податок на продаж нерухомості (ПДФО) сплачується продавцем. Його розмір буде залежати від кількох чинників. Якщо власник майна є громадянином України, то цей податок буде складати 5 % від суми продажу, для громадян інших країн цей показник становить 18 %. Також розмір ПДФО буде залежати від кількості угод, що були складені за рік та типу проданого майна.

Військовий збір при продажу нерухомості

Якщо продавець оплачує ПДФО, то додатково треба ще сплатити військовий збір, він дорівнює 1,5 % від вартості нерухомості.

Пенсійний збір при купівлі нерухомості

Після того, як угода буде укладена, покупцю необхідно сплатити пенсійний збір у розмірі 1 % від суми покупки. Квитанція про оплату цього збору — це підстава для внесення відомостей до Державного реєстру (це робить нотаріус).

Послуги нотаріуса при купівлі квартири

Згідно із законом про купівлю-продаж нерухомості договір має укладатися в письмовій формі та має бути нотаріально засвідчений.

На OLX ви знайдете велику кількість оголошень про послуги нотаріуса.

Зазвичай плата за нотаріальні послуги ділиться між обома сторонами порівну. Інколи продавець робить знижку для покупця та сплачує нотаріальні платежі самостійно.

Є можливість заощадити, якщо скористатися послугами не приватного, а державного нотаріуса. Треба зазначити, що вартість послуг державного нотаріуса буде нижчою, але доведеться довше очікувати на посвідчення угоди.

Послуги рієлтора при купівлі квартири

Під час купівлі-продажу нерухомості рієлтор надає обом сторонам інформаційні та консультативні послуги. Вартість послуг цих спеціалістів в Україні складає 2–5 % від суми, вказаної в договорі. Оплачує послуги рієлтора саме покупець, інколи — продавець і майже ніколи комісійні не ділять порівну між сторонами договору.

Додаткові витрати при купівлі квартири

Під час купівлі квартири можливі й додаткові витрати.

Витрати, якщо власник володіє майном менше ніж 3 роки

Якщо продавець володіє майном менше ніж 3 роки, то необхідно буде сплатити 5 % від суми угоди. Варто зазначити, що ця вимога не поширюється на майно, що було успадковане. Таке житло можна продавати одразу без додаткових витрат.

Іпотека: додаткові витрати

Треба підготуватися до додаткових витрат, якщо квартира купується в іпотеку. Необхідно буде сплатити банку комісію за виданий кредит. Стандартно це 2 % від вартості кредиту. Банк встановить остаточну вартість індивідуально. Знизити суму цієї виплати можна за допомогою купівлі додаткового продукту, наприклад, страхування життя.

В оформленні іпотеки обов’язковим є страхування майна. Якщо нерухомості під заставою буде завдано шкоди, то банку буде компенсовано втрачений обсяг ліквідності цього майна.

Послуги юриста при купівлі нерухомості

Послуги юриста з нерухомості можуть бути дуже корисними, адже комплексна робота спеціаліста спрямована на захист сторін, як під час оформлення договору купівлі-продажу, так і після його реєстрації. Юрист здійснить передпродажну перевірку житла, узгодить усі умови сторін, перевірить юридичну відповідність усіх документів.

Комісійний збір банку

Якщо сума угоди перевищує 50 000 грн, то можливий лише безготівковий вид розрахунку. Необхідну суму треба переказати з поточного на поточний рахунок. Зарахування грошей відбувається через касу банку. У середньому вартість такого комісійного збору банку становить 1 %.

Податок із продажу нерухомого майна та інші платежі: хто платить?

У таблиці наведено, хто має сплачувати податок із продажу нерухомості та інші платежі.

Можлива «внутрішня» домовленість сторін, але всі оплати мають здійснюватися від вищевказаних платників, адже це визначено законом.

Хто звільнений від податку на нерухомість в Україні?

Від податку на дохід фізичних осіб можуть бути звільнені ті продавці, що вперше у звітному році продають нерухоме майно. Якщо це вже друга угода, то ПДФО буде складати 5 %, третя та наступні — 18 %.

Не сплачують ПДФО під час продажу нерухомості власники квартир, що отримали їх у спадок, а також особи, що володіють майном понад три роки.

Ризики від заниженої вартості квартири в договорі

Сума платежів під час купівлі квартири вираховується у відсотковому співвідношенні від загальної вартості квартири, тож не дивно, ще дехто бажає заощадити. Продавець чи покупець може запропонувати штучно занизити вказану в договорі суму.

Треба розуміти, що в такому випадку договір купівлі-продажу може бути визнаним недійсним через суд. Квартиру можуть повернути попередньому власнику, а покупцю відшкодують зазначені в договорі кошти. У цьому разі він отримає значно менше, ніж витратив реально й не зможе довести, що платив більше.

Додаткові перевірки можуть визначити, що сплата податків була проведена не в повному обсязі, бо була штучно занижена вартість майна. І продавцю, і покупцю доведеться компенсувати різницю несплачених коштів. Продавцю необхідно буде сплатити в повному обсязі податок із продажу, а покупцю — пенсійний збір.

Податковий кодекс передбачає штрафні санкції за таке штучне заниження вартості. Якщо вчинено перше порушення, то сума штрафу становить 25 % від несплаченого податку, у випадку другого та наступних порушень цей показник збільшується до 50 %.

Не треба ризикувати, адже податкова служба перевіряє ринкову вартість квартири та орієнтується на середні ціни в конкретному місті чи селищі. Якщо вартість, зазначена в договорі, є значно нижчою за ринкову, то податкова інспекція буде вимагати пояснень.